Este artigo é uma reedição de 2018… mas o assunto volta com toda a importância do mundo…
Com a retomada da economia sem data prevista, a vacância será novamente assunto de destaque no segmento de shopping centers, atingindo patamares incomuns principalmente nos complexos em fase de maturação. É dever do bom planejador e ou gestor chamar a atenção dos empreendedores e investidores para o que mostramos a seguir.
Conhecidamente a vacância é um fator determinante no sucesso financeiro dos shopping centers em operação, reduzindo diretamente o faturamento do aluguel desses empreendimentos.
O que chama atenção, e que tem ocorrido principalmente com os novos entrantes, é a não atenção a outros fatores que acompanham indiscutivelmente a vacância.
No aspecto comercial, a vacância diminui a oferta de produtos, deixando o mix incompleto, restringindo a variedade, dificultando as compras por comparação, e obviamente reduzindo sobremaneira a atratividade do empreendimento para o consumidor final. Esse é um processo que começa lento mas pode acelerar-se rapidamente, levando o shopping à uma espiral decrescente que demanda fortes investimentos e tempo para sua recuperação.
Num aspecto mais objetivo e que pode ser comprovado pela simples análise dos números, outros dois fatores mais perversos que a perda de faturamento, devem ser observados: o condomínio das áreas vagas e a crescente inadimplência no aluguel e condomínio das lojas operantes.
O condomínio das áreas vagas é muito simples de entender, loja não locada, o proprietário paga seu condomínio para manter o shopping operante; e, considerando que a maior vacância ocorre nas lojas satélites, essa é a maior fatia da despesa condominial.
O que ocorre com a inadimplência é proporcional a vacância, ou seja, mais lojas vagas, menos clientes, menos faturamento nas lojas em operação, e menor capacidade de pagamento dos lojistas. Isso ocorre tanto para o aluguel quanto para o fundo de promoções e também para as despesas condominiais. Mais uma vez o proprietário deve arcar com essas despesas para manter o shopping em operação. As concessionárias de serviços públicos não querem saber quem pagou ou não o condomínio, suas contas devem ser pagas para não comprometer o negócio.
Apenas exemplificando, simulamos um empreendimento de 38 mil m2 de ABL, corretamente balanceado entre âncoras, satélites e demais operações, com aluguéis médios de mercado. Estudamos variações das vacâncias nas lojas de alimentação e nas satélites de 0% a 40% que resultaram numa vacância final média analisada variando de 0% a 20%.
Os resultados simulados são surpreendentes, nesse cenário, o resultado líquido mensal do shopping cai de R$ 2,4 MM para R$ 680 mil. Ou seja, com uma vacância média que não chega a atingir 20% do total da ABL o resultado distribuído aos investidores é reduzido em mais de 70%.
Esse é um grande risco que deve ser analisado pelos empreendedores principalmente na hora de aprovação das propostas de locação, objetivando a minimização da vacância no start do empreendimento.
Complementando, isso nos levou a integrar um estudo específico da influência da vacância em cada estudo de viabilidade econômico-financeira que desenvolvemos.
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