Nos últimos anos, considerado o grande crescimento do número de shopping centers, a saturação de alguns mercados e a atual situação da economia de nosso país, o espaço para a instalação de novos e grandes shoppings ficou reduzido, apontando para a consolidação de uma tendência e criando oportunidade para a implantação de Strip Malls ou CCS – Centros de Conveniência e Serviços, principalmente em cidades menores cujos potenciais de consumo não suportam um grande centro comercial.
No aspecto comercial os strip malls reúnem a segurança e a comodidade dos shopping centers com a praticidade das lojas de rua, oferecendo estacionamento e acesso rápido às lojas e atendendo moradores e trabalhadores do entorno que buscam comodidade. No aspecto econômico-financeiro os strip malls, comumente por terem uma estrutura aberta tipo Open Mall e outras características simplificantes, oferecem custos de implantação para empreendedores e lojistas, e também de operação, significativamente inferiores aos shopping centers tradicionais. Essa característica também torna o negócio interessante a investidores, com boas taxas de retorno.
A Ultra desenvolveu metodologia específica para o planejamento e implantação de strip malls, combinando o que há de relevante na expertise de shoppings com as adequações necessárias a esses empreendimentos relativamente de menor dimensão.
Nosso trabalho é desenvolvido num fluxo contínuo de análises interdependentes que permite ao final entregar ao empreendedor uma análise profunda e embasada da viabilidade comercial e econômico-financeira de seu projeto.
A análise de mercado nos permite desenvolver o mix e a configuração comercial ideais, que são a base para as simulações de cenários no estudo de viabilidade econômico-financeira, num processo cíclico até se obter a melhor configuração para o empreendimento balanceando os aspectos comerciais, de investimento e de retorno financeiro. Isso nos permite validar o mix e o projeto em todos os aspectos importantes do negócio, propiciando ao empreendedor o conhecimento dos recursos a investir e seu retorno..
Na prática esse trabalho difere das pesquisas de mercado clássicas, oferecendo um escopo mais abrangente que propicia ao empreendedor o entendimento completo da viabilidade do futuro negócio.
No aspecto mercadológico trabalhamos com os parâmetros tradicionais de demografia, renda e potencial de consumo, embasando nossas conclusões em nossa análise imersiva ao comércio local, quando podemos entender a dinâmica do mercado aonde o empreendimento será implantado. Nosso conhecimento acumulado, em mais de 20 anos, específico no varejo nos permite não somente dimensionar o mix, mas visualizar as operações que devem ter sucesso local, indo além da análise “matemática” apenas dos índices mercadológicos.
Em relação ao dimensionamento vamos além das áreas locáveis, com a projeção das demais áreas ideais e estacionamentos. Nos projetos já existentes analisamos a configuração das lojas e fluxos de público, propondo alterações onde cabíveis de forma a balancear o empreendimento, a adequar os espaços às operações comerciais que nele se instalarão e evitar a existência de corredores sem fluxo.
Finalizando, nosso estudo de viabilidade econômico-financeira é completo apresentando projeções relevantes, detalhadas mensalmente, que envolvem os investimentos, custos de operação, receitas brutas, e resultado líquido. Dessa forma é possível se obter uma visão do comportamento financeiro do projeto para os próximos doze anos. Nele são desenvolvidos os cenários necessários para a mensuração da taxa de retorno em diferentes estruturações de funding, seja através de capital próprio, de financiamento e ou vendas de participação.
Em suma, todo esse trabalho gera um “book de decisão” que permite ao empreendedor decidir por ir ou não ir, além de ser a principal ferramenta para captação de recursos de funding, seja junto a instituições financeiras e ou outros investidores privados.
Estas são algumas etapas importantes no planejamento de um strip mall:
Análise de mercado e localização: Antes de iniciar o planejamento, é essencial conduzir uma análise de mercado abrangente. Isso envolve a análise da demanda local, a identificação do perfil demográfico da área, a avaliação da concorrência existente e a identificação de oportunidades de mercado não atendidas. Deve-se considerar a acessibilidade, a visibilidade e a conveniência para os potenciais clientes.
Mix de lojas: Um dos aspectos mais importantes é definir o mix de lojas, ou seja, o tipo de comércio e serviços que estarão presentes no strip mall. É necessário equilibrar a oferta de produtos e serviços para atender às necessidades dos consumidores locais. Isso pode incluir supermercados, alimentação, farmácias, academias, salões de beleza, entre outros.
Projeto arquitetônico: O projeto arquitetônico deve ser atraente e funcional. É importante criar um ambiente agradável para os clientes, com uma boa distribuição de espaços, fácil circulação, estacionamento adequado e áreas de convivência. O projeto deve levar em consideração as necessidades e requisitos para acomodar diferentes tipos de varejistas e operações de serviços.
Viabilidade Econômico-Financeira: tem por objetivo definir a melhor estruturação de funding para a implantação do negócio de forma rentável, planejada e segura, identificando oportunidades, definindo as condições negociais ideais, e minimizando os riscos envolvidos. Nosso estudo contempla todas as variáveis do empreendimento e suas variações mensais por um período de doze anos.
Instrumental jurídico da locação: O planejamento do strip mall envolve a negociação e elaboração de contratos de locação com os lojistas. É importante definir claramente os termos e condições, incluindo aluguéis, prazos, cláusulas de renovação e regras de convivência. Um instrumental customizado para os strip malls é o caminho para uma gestão pacífica e de sucesso.
O planejamento de strip malls requer uma análise cuidadosa e uma abordagem estratégica para criar um ambiente comercial atraente e bem-sucedido. Cada etapa do processo deve ser considerada detalhadamente para garantir a viabilidade e o sucesso do empreendimento.
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